Der Traum vom Eigenheim begleitet viele Menschen ihr ganzes Leben lang. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu besitzen, steht sinnbildlich für Sicherheit, Stabilität und Unabhängigkeit. Doch kaum jemand kann eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen. Hier kommt die Immobilien Finanzierung ins Spiel – ein komplexes, aber essenzielles Instrument, das den Erwerb oder Bau einer Immobilie erst möglich macht.
Dieser Artikel bietet Ihnen einen umfassenden Überblick über die Immobilienfinanzierung: von den Grundlagen über verschiedene Finanzierungsmodelle und Förderprogramme bis hin zu wertvollen Tipps, wie Sie die für Sie passende Finanzierung finden.
1. Was versteht man unter Immobilienfinanzierung?
Unter dem Begriff Immobilienfinanzierung versteht man die Bereitstellung von Kapital für den Erwerb, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie. Sie besteht meist aus einem Mix aus Eigenkapital und Fremdkapital. Während Eigenkapital aus eigenen Ersparnissen oder Vermögenswerten stammt, wird das Fremdkapital in der Regel in Form eines Darlehens von einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut bereitgestellt.
Das Prinzip ist einfach:
Die Bank gewährt dem Kreditnehmer einen Kredit, der über viele Jahre in Raten – bestehend aus Zins und Tilgung – zurückgezahlt wird. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst, die in Form einer Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird.
2. Die Bedeutung der Immobilienfinanzierung
Eine Immobilienfinanzierung ist keine kurzfristige Entscheidung. Sie beeinflusst das Leben des Käufers über Jahrzehnte hinweg. Umso wichtiger ist es, alle Faktoren sorgfältig zu planen, denn Fehler in der Finanzierungsstruktur können langfristige finanzielle Belastungen verursachen.
Richtig gestaltet, ermöglicht eine Immobilienfinanzierung jedoch:
- Den Aufbau von langfristigem Vermögen
- Schutz vor steigenden Mietpreisen
- Eine stabile Altersvorsorge
- Die Möglichkeit, Eigentum zu schaffen, das an nachfolgende Generationen weitergegeben werden kann
3. Die Bestandteile einer Immobilienfinanzierung
Eine solide Finanzierung setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Diese müssen aufeinander abgestimmt werden, um eine nachhaltige Rückzahlung sicherzustellen.
3.1 Eigenkapital
Das Eigenkapital ist der Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen. Es reduziert die Kreditsumme und verbessert Ihre Verhandlungsposition gegenüber der Bank.
Typische Eigenkapitalquellen sind:
- Ersparnisse auf Giro- oder Sparkonten
- Wertpapiervermögen
- Bausparguthaben
- Lebensversicherungen
- Schenkungen oder Erbschaften
Faustregel: Mindestens 20–30 % des Kaufpreises sollten aus Eigenkapital bestehen.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € wären das also 80.000–120.000 €.
3.2 Fremdkapital
Das Fremdkapital ist der Betrag, den Sie von der Bank leihen. Es wird über einen bestimmten Zeitraum zurückgezahlt, meist zwischen 15 und 30 Jahren. Die monatlichen Raten setzen sich zusammen aus:
- Zinsen: Der Preis für das geliehene Geld
- Tilgung: Der Anteil, mit dem die Restschuld verringert wird
Je höher der Tilgungsanteil, desto schneller wird das Darlehen zurückgezahlt.
3.3 Zinsen und Zinsbindung
Der Zinssatz ist ein entscheidender Faktor, der die Gesamtkosten der Finanzierung maßgeblich beeinflusst.
Man unterscheidet:
- Feste Zinsen: Bleiben über einen vereinbarten Zeitraum (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) konstant.
- Variable Zinsen: Passen sich an die aktuelle Marktlage an.
Eine lange Zinsbindungsfrist bietet Planungssicherheit, da Sie über viele Jahre mit gleichbleibenden Raten rechnen können. Nach Ablauf der Zinsbindung erfolgt eine Anschlussfinanzierung, um die Restschuld weiter abzubauen.
3.4 Tilgung
Die Tilgung beschreibt den Teil der monatlichen Rate, mit dem das Darlehen zurückgezahlt wird. Eine anfängliche Tilgung von 2–3 % ist gängig, doch bei niedrigem Zinsniveau kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein.
Beispiel:
Bei einem Kredit über 300.000 € mit 2 % Zinsen und 3 % Tilgung beträgt die monatliche Rate 1.250 €.
3.5 Laufzeit
Die Laufzeit bestimmt, wie lange Sie den Kredit zurückzahlen. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit. Typischerweise liegt sie zwischen 15 und 30 Jahren. Eine längere Laufzeit bedeutet zwar niedrigere Raten, aber auch höhere Gesamtkosten durch Zinsen.
4. Verschiedene Finanzierungsarten im Überblick
Es gibt nicht „die eine“ richtige Immobilienfinanzierung. Welche Lösung passt, hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihren Zielen und der Art des Objekts ab.
4.1 Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, der Zinsanteil nimmt im Laufe der Zeit ab, während der Tilgungsanteil steigt. Das sorgt für Planungssicherheit.
4.2 Tilgungsdarlehen
Beim Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsbetrag konstant, der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung. Dadurch reduziert sich die monatliche Rate im Laufe der Zeit.
4.3 Endfälliges Darlehen
Bei dieser Variante zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgen die gesamte Summe am Ende auf einmal – meist durch eine Lebensversicherung oder andere Kapitalanlagen. Diese Form ist jedoch risikoreich und wird heute selten genutzt.
4.4 Bauspardarlehen
Das Bausparsystem kombiniert Sparphase und Darlehensphase. Sie sparen zunächst über einige Jahre einen bestimmten Betrag an und erhalten anschließend ein zinsgünstiges Darlehen aus dem Bausparvertrag. Ideal für langfristige Planung.
4.5 KfW-Förderdarlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für den Erwerb, Bau oder die energetische Sanierung von Immobilien. Diese Programme sind besonders attraktiv, da sie staatlich gefördert werden.
5. Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung
Banken prüfen die Bonität eines Kreditnehmers sehr genau, bevor sie ein Darlehen bewilligen. Zu den wichtigsten Voraussetzungen zählen:
- Regelmäßiges Einkommen: Sicheres Gehalt oder stabile selbstständige Tätigkeit
- Positive Schufa-Auskunft: Keine negativen Einträge oder offenen Schulden
- Eigenkapitalnachweis: Je höher, desto besser
- Stabile Lebensverhältnisse: Unbefristetes Arbeitsverhältnis, kein häufiger Arbeitsplatzwechsel
Auf Basis dieser Faktoren erstellt die Bank eine Bonitätsbewertung. Diese beeinflusst direkt die Zinskonditionen und maximale Kreditsumme.
6. Fördermöglichkeiten und staatliche Unterstützung
Der deutsche Staat unterstützt Eigenheimbesitzer und Bauherren durch zahlreiche Förderprogramme.
6.1 KfW-Programme
- KfW-Wohneigentumsprogramm (124): Günstiger Kredit für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum.
- KfW-Energieeffizient Bauen (261): Förderung für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen.
6.2 BAFA-Förderung
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet Zuschüsse für effiziente Heizsysteme, Wärmepumpen und Solartechnik.
